A Dit:

"Tu réserveras un accueil chaleureux à tes clients"

"Tu guideras ton client à chaque étape de sa démarche"

"Tu informeras tes clients comme il se doit"

"Tu répondras à leurs exigences en temps et en heures"

"Tu donneras le meilleur de toi-même"

 

 

 

 

 

 

 


LOIS

 

·  LOI MALRAUX

·  LOI DEMESSINE ZZR

 

 

 

 

LOI MALRAUX

 

Dispositif Loi Malraux

Les opérations de restauration immobilière effectuées dans le cadre de la loi Malraux sont assorties d’un régime fiscal de faveur. Le montant total des travaux réalisés sera déductible de votre revenu global et vous fera ainsi réaliser des économies d’impôts importantes.


Régime fiscal : déduction du revenu global, du déficit foncier résultant de l’opération de restauration, à l’exception des intérêts d’emprunt et des frais accessoires à un emprunt (déductibles des loyers uniquement).

Bénéficiaires du dispositif : Personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS (SCI, SCPI, …).

Logements concernés : logements anciens situés dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (Z.P.P.A.U.P.) ou en secteurs sauvegardés. Les Z.P.P.A.U.P. sont instituées autour des monuments ou quartiers historiques, des sites ou espaces à protéger, à mettre en valeur pour des motifs esthétiques, historiques ou culturels. Les secteurs sauvegardés ont pour objet de conjuguer les efforts de restauration immobilière et de mettre en place une protection à l’échelle d’un quartier dans le cadre du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (P.S.M.V.). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d’un immeuble bâti, sans en changer le volume habitable.

Durée minimale de location : les logements restaurés doivent être loués à usage d'habitation pendant une durée minimale de 6 ans.

resumé du dispositif du Malraux

Ce dispositif fiscal nommé secteur sauvegardé, plus connu sous le nom de loi Malraux, peut se résumer de la manière suivante : les propriétaires d'un immeuble situé dans un secteur éligible à la loi Malraux peuvent imputer leurs déficits fonciers résultant de leurs dépenses de restauration immobilière sur le revenu global et, ce, sans aucun plafond.

resumé du dispositif du Malraux

Particuliers imposés à la tranche maximale
Type d'avantage fiscal
Imputation des déficits sur le revenu global

Conditions à respecter
Très strictes (voir ci-après)
Précisions complémentaires
Aucun conventionnement de loyer

Attention : Pour bénéficier de la loi Malraux, vous devez impérativement être à l'initiative des travaux. Si le fisc admet que vous puissiez confier par mandat tout ou partie des démarches et prestations de direction et surveillance des travaux, elle se réserve néanmoins la possibilité de vérifier que ce tiers n'est pas en fait celui qui est à l'origine des travaux.
 

Dispositif

Ce dispositif fiscal nommé secteur sauvegardé, plus connu sous le nom de loi Malraux, peut se résumer de la manière suivante : les propriétaires d'un immeuble situé dans un secteur éligible à la loi Malraux peuvent imputer leurs déficits fonciers résultant de leurs dépenses de restauration immobilière sur le revenu global et, ce, sans aucun plafond.

Conditions à respecter

Pour bénéficier du régime fiscal accordé dans le cadre de la loi Malraux, plusieurs conditions sont requises.

Situation du bien

Le bien doit être un logement ancien situé soit

  • dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) qui, depuis le 1er janvier 1998, remplace les périmètres de restauration immobilière (la création de ces ZPPAUP résulte d'un arrêté préfectoral publié au recueil des actes administratifs)
  • en secteur sauvegardé. Il existe quatre-vingts secteurs sauvegardés répartis sur l'ensemble du territoire.

Déclaration d'utilité publique

Sur le bien en question, l'acquéreur doit entreprendre des travaux de restauration immobilière qui devront avoir été déclarés d'utilité publique.
Que le bien soit situé en ZPPAUP ou en secteur sauvegardé, les travaux entrepris doivent aboutir à la restauration complète d'un immeuble bâti, à cette réserve près que dans la mesure où certaines parties de l'immeuble ne nécessitent aucune intervention, la loi n'exige pas que l'on y engage des travaux.

Initiative de l'opération

L'initiative des opérations de restauration immobilière doit être prise par une personne seule ou par un ensemble de propriétaires regroupés au sein d'une Association foncière urbaine (AFU). Autrement dit, le vendeur du ou des immeubles concernés ne peut prendre l'initiative du regroupement des propriétaires et encore moins de réaliser les travaux en leur nom.

Engagement de location

Une fois le bien réhabilité, le ou les logements doivent être loués nus à un locataire pour sa résidence principale pendant une durée minimale de 6 ans.
Mais, contrairement à la loi Besson le propriétaire n'est plus tenu, depuis 1994, de respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire.

Avantage fiscal

A l'exception des intérêts d'emprunt et des frais accessoires à l'emprunt, qui restent déductibles des revenus fonciers dans les conditions normales, toutes les charges de la propriété de droit commun, de même que les dépenses de démolition, les travaux de reconstitution des toitures ou de murs extérieurs dès lors qu'ils sont consécutifs à ceux de démolition, ainsi que les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble, en ajoutant aussi les frais d'adhésion à des AFU, peuvent engendrer un déficit.
Ce dernier est alors imputable en totalité sur le revenu global de l'investisseur et non plus seulement, comme dans le cas du régime de droit commun, sur les revenus fonciers.

Travaux déductibles

L'investisseur peut déduire de son revenu global l'ensemble des dépenses nécessaires à la restauration et, ce, sans plafonnement de leur montant.
Seuls les intérêts d'emprunt et les frais accessoires de ce prêt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des cinq années suivantes.
Parmi les dépenses imputables sur le revenu global, on relèvera

  • l'ensemble des dépenses déductibles en application des règles de droit commun qui logiquement seraient imputables sur le revenu foncier mais qui, par dérogation, le deviennent sur le revenu global : frais de gérance et de rémunération des concierges, dépenses de travaux d'amélioration ou d'entretien
  • les frais d'adhésion aux AFU.
  • les dépenses découlant de l'opération de restauration immobilière elle-même, incluant les travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire;
  • les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées
les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, pour le rendre habitable (y compris les parties antérieurement non habitables, telles que combles et greniers), sans agrandissement du volume total bâti de l'immeuble. Sont exclus les travaux de transformation en logements de locaux précédemment affectés à un autre usage (commercial, professionnel), qui n'ouvrent pas droit à la possibilité d'imputation sur le revenu global. Les travaux concernés
  • doivent, de toute façon, être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou par la déclaration d'utilité publique selon le cas.
     

Mises en garde

Le non-respect de la procédure peut entraîner la requalification s'il est démontré qu'il s'agit d'une vente camouflée en l'état futur d'achèvement. Le second risque est de surpayer l'opération (achat du logement ancien plus les travaux). Il ne faut pas en outre perdre de vue que la situation d'un immeuble en secteur sauvegardé n'est pas une garantie systématique de demande locative ni de rendements locatifs intéressants, là comme ailleurs, la qualité de l'emplacement est primordiale. En cas de non-respect du délai de location de six ans, tous les déficits imputés depuis le début sont réintégrés dans le revenu global de l'année en cours. S'il y a revente, même après six ans, le calcul de la plus-value imposable ne prend pas en compte le coût des travaux. Aussi, pour éviter une taxation importante, il n'est d'autre solution que de conserver le bien aussi longtemps que nécessaire pour réduire chaque année de 5 % la plus-value imposable.

Sortie du régime

Une fois l'opération Malraux terminée, l'engagement de location de six ans respecté, le bien est considéré comme un bien ancien traditionnel.
Si vous désirez continuer à le mettre en location, vous pourrez selon les cas :

  • opter pour le statut Besson/Robien ancien.
  • avoir droit au régime du micro foncier assorti de sa déduction forfaitaire de 30 %
  • ou encore, si vous n'appartenez pas à l'une des catégories ci-dessus, être soumis au régime du droit commun.

Justificatifs à produire

Joignez à votre déclaration les factures prouvant la réalité des travaux ainsi que la copie de leur autorisation sans oublier l'adresse du logement, la copie du bail et le nom du locataire.Restauration immobilière Malraux - Nature des dépenses déductibles

Restauration immobilière Malraux - Nature des dépenses déductibles

Restauration immobilière  Malraux - Nature des dépenses déductibles - Depuis 2004, il est possible de déduire des revenus fonciers les travaux d'amélioration liés au retour à l'habitation de locaux originellement destinés à l'habitation, alors même que l'occupation temporaire à un autre usage que l'habitation a modifié la conception, l'aménagement ou les équipements de l'immeuble.
D'autre part, une ordonnance du 28 juillet 2005 a simplifié la procédure des autorisations de travaux. Elle supprime l'autorisation spéciale de travaux propre aux secteurs sauvegardés. Les travaux sont désormais soumis aux procédures classiques de permis de construire ou de

déclaration de travaux, après accord de l'architecte des bâtiments de France.

Les déficits fonciers portant sur des immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou assimilé sont, après compensation éventuelle avec les revenus nets des autres immeubles, déductibles du revenu global sans limitation à 10 700 €. Toutefois, cette imputation est soumise à plusieurs conditions cumulatives sui diffèrent selon la date d'obtention de l'autorisation des travaux réalisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière.
 
 
 Autorisation de travaux obtenue à compter du 01/01/1995
 
 Frais d'adhésion à des associations foncières urbaines (AFU)
 
 Dans le cas où l'opération est menée par un ensemble de propriétaires groupés en AFU, les frais d'adhésion y afférents sont déductibles dès lors qu'ils ont été exposés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et que les dépenses qui affectent l'immeuble sont elles-mêmes déductibles.
 Les autres frais liés au fonctionnement de l'AFU constituent des frais de gestion.
 
 Dépenses de démolition
 
 Les travaux de démolition sont admis en déduction des revenus fonciers et peuvent créer un déficit imputable sur le revenu global s'ils remplissent les conditions suivantes :
 
 · ils doivent être effectués dans un secteur sauvegardé, dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou, jusqu'au 31 décembre 1997, dans un périmètre de restauration immobilière (PRI) créé avant le 1er janvier 1995,
 
 · dans les secteurs sauvegardés, ils doivent être prévus par le plan permanent de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) s'il a été rendu public au moment de la réalisation des dépenses. Dans le cas contraire, ainsi que dans les ZPPAUP et PRI, ils doivent être prévus par la déclaration d'utilité publique (DUP) des travaux de restauration immobilière,
 
 · ils doivent être imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire.
 
 Travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants.
 
 Par exception au principe selon lequel les frais correspondant à des travaux de construction ou de reconstruction ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers, les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs sont admis en déduction et peuvent générer un déficit imputable sur le revenu global si les conditions suivantes sont remplies :
 
 · ils doivent être rendus nécessaires par les travaux de démolition admis en déduction. Il s'agit des reconstitutions de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants, que ces reconstitutions soient partielles ou totales (par exemple : création de toitures après remise à niveau d'immeubles bâtis),
 
 · ils doivent porter sur des immeubles existants au début de l'opération, c'est-à-dire à la date de l'autorisation des travaux. Les travaux de reconstitution de toiture et de façades à partir de ruines ou, à plus forte raison, la reconstruction à partir de plans d'un immeuble ayant disparu, ne sont pas éligibles,
 
 · ils doivent être expressément prévus, dans les secteurs sauvegardés, par le PSMV lorsqu'il a été publié ou dans le cas contraire ainsi que dans les ZPPAUP et les PRI3 créés avant le 1er janvier 1995 par la DUP.
 
 Travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble
 
 Nature des travaux pris en compte
 
 Il s'agit des travaux effectués sur des immeubles à usage d'habitation et ayant pour objet de transformer en logement, c'est-à-dire de les rendre habitables, des combles, greniers, parties communes. Ces travaux peuvent s'accompagner d'une restructuration du volume intérieur des locaux, notamment par la création de mezzanines.
 
 Conditions de déductibilité
 
 Ces travaux lorsqu'ils sont réalisés à l'occasion d'une opération de restauration immobilière constituent des charges déductibles des revenus fonciers et susceptibles de générer un déficit imputable sur le revenu global si les deux conditions suivantes sont satisfaites :
 
 · la conservation du volume bâti existant de l'immeuble est conforme au PSMV rendu public ou, s'il n'a pas été publié ou dans les ZPPAUP et PRI, à la DUP des travaux de restauration immobilière,
 
 · ils sont effectués dans le volume bâti existant de cet immeuble, quand bien même ils auraient pour effet d'accroître sa surface habitable. De ce fait, sont exclus les travaux qui ont pour effet d'augmenter le volume bâti existant ou d'en modifier les contours.
 
 Travaux de réaffectation à l'habitation d'un immeuble originellement destiné à l'habitation et ayant perdu cet usage
 
 Depuis 2004, il est possible de déduire des revenus fonciers les travaux d'amélioration liés au retour à l'habitation de locaux originellement destinés à l'habitation, alors même que l'occupation temporaire à un autre usage que l'habitation a modifié la conception, l'aménagement ou les équipements de l'immeuble.
 Les déficits provenant de la réalisation des travaux sur des locaux originellement destinés à l'habitation et réaffectés à cet usage sont imputables sans limitation sur le revenu global.
 
 Locaux concernés
 
 Il s'agit des immeubles, bien qu'étant originellement destinés à l'habitation, ont perdu temporairement cet usage au profit d'autres utilisations (bureaux, commerces notamment) et dont le changement d'affectation a modifié la conception, l'aménagement et les équipements initiaux. Cette occupation temporaire a du avoir pour effet de détruire ou de modifier les agencements inhérents à l'habitation (cuisine, salle de bains…).
 
 Remarque
 
 Dans le régime de droit commun applicable aux immeubles ordinaires les travaux d'amélioration réalisés en vue de la relocation à usage d'habitation d'un local originairement destiné à l'habitation puis temporairement affecté à un autre usage, ne sont déductibles qu'à la condition que la conception, l'aménagement ou les équipements de l'immeuble n'aient pas été modifiés lors de l'affectation à un usage temporaire autre que l'habitation.
 
 Conformité au plan de sauvegarde et de mise en valeur
 
 Les travaux de réaffectation constituent des charges déductibles des revenus fonciers si la conservation du volume bâti existant de l'immeuble est conforme au plan de sauvegarde et de mise en valeur rendu public (PSMV) ou, s'il n'a pas été publié ou dans les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et périmètres de restauration immobilière (PRI), à la déclaration d'utilité publique des travaux de restauration.
 
 Dépenses concernées
 
 Il s'agit des dépenses d'entretien, de réparation ou d'amélioration que nécessite le retour à usage d'habitation d'un immeuble. Les travaux de démolition, de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants demeurent bien entendu déductibles.
 Les travaux ayant pour effet d'apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants ou d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants demeurent en revanche non déductibles.
 
 Autorisation de travaux obtenue avant le 01/01/1995
 
 Seuls les travaux de démolition et les frais d'adhésion à une AFU sont admis en déduction des revenus fonciers et peuvent créer un déficit imputable sur le revenu global, sous les deux conditions suivantes :
 
 · les travaux doivent être effectués dans un secteur sauvegardé et être prévus par le plan permanent de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (PSMV). Les démolitions prévues par le PSMV peuvent être réalisées sans l'octroi préalable du permis de démolir ;
 
 · les travaux doivent être imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire ;
 
 · les travaux doivent être effectués dans le cadre d'une opération collective de rénovation qui comporte le groupement de plusieurs propriétaires impliquant leur nécessaire participation au contrôle et à la surveillance des travaux.
 
 Lorsque ces conditions sont remplies, les travaux de démolition, totale ou partielle, intérieure ou extérieure, sont admis en déduction des revenus fonciers et éventuellement créent un déficit imputable sur le revenu global.
 En tout état de cause, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement demeurent non déductibles des revenus fonciers. Il en est ainsi même si une partie des matériaux provenant de l'immeuble démoli est réutilisée pour l'édification des façades des immeubles reconstruits afin de préserver le caractère architectural du site.
 
 Sources
 
 CGI, art. 31-I, b ter
 Ordonnance n° 2005-864, 28 juill. 2005

 Instr. 5 août 2004, BOI 5 D-6-04

Restauration immobilière Loi Malraux

Les propriétaires d'immeubles situés dans les secteurs sauvegardés ou dans des périmètres de restauration immobilière sont autorisés, à l'occasion de la réalisation de certains travaux de restauration immobilière, à imputer leur déficit foncier sans limitation de montant sur leur revenu global.

Nouveautés

Depuis l'imposition des revenus de l'année 2004, il est possible de déduire des revenus fonciers les travaux d'amélioration liés au retour à l'habitation de locaux originellement destinés à l'habitation, alors même que l'occupation temporaire à un autre usage que l'habitation a modifié la conception, l'aménagement ou les équipements de l'immeuble.
D'autre part, une ordonnance du 28 juillet 2005 a simplifié la procédure des autorisations de travaux. Elle supprime l'autorisation spéciale de travaux propre aux secteurs sauvegardés. Les travaux sont désormais soumis aux procédures classiques de permis de construire ou de déclaration de travaux, après accord de l'architecte des bâtiments de France.

Les personnes ayant investi dans des immeubles situés dans des périmètres de restauration immobilière peuvent, sous certaines conditions, imputer les déficits fonciers sans limite sur le revenu global.
La restauration immobilière consiste à modifier les conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dont la qualité justifie l'accomplissement de travaux de restauration immobilière.
Les secteurs sauvegardés et les périmètres de restauration immobilière sont délimités par le conseil municipal ou, le cas échéant, par le préfet.

Les revenus de la location d'immeubles ayant fait l'objet d'une opération "Malraux" sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers sans possibilité d'option pour le régime micro-foncier.
Le déficit éventuellement généré par l'opération de restauration comprend les charges déductibles suivantes, dont la plupart sont propres au régime général des revenus fonciers :

· charges de droit commun :

- déduction forfaitaire,

- frais de gérance et de rémunération des concierges,

- dépenses engagées pour les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration,

- impôts.

· charges propres au régime de restauration immobilière :


- frais d'adhésion à des associations foncières urbaines (AFU),

- travaux de démolition imposés par le maire ou le préfet,

- travaux de reconstruction nécessités par la démolition imposée,

- travaux de transformation en logements de l'immeuble,

- et, depuis le 1er janvier 2004, travaux de réaffectation à l'habitation de tout ou partie d'un immeuble originellement destiné à l'habitation et ayant perdu cet usage.

Le caractère déductible ou non de ces travaux dépend de la date d'obtention de l'autorisation des travaux.

Certaines conditions doivent cependant être respectées pour que les travaux propres au régime de restauration immobilière soient admis en déduction du revenu global.
Elles se rapportent à :

· La zone géographique dans laquelle se situent les immeubles à restaurer.

Sont ainsi autorisés :

- les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé. Les travaux engagés doivent alors être déclarés d'utilité publique ;

- les secteurs sauvegardés.

· la destination des immeubles. Les logements doivent constituer la résidence principale des locataires pendant au moins 6 ans. Le propriétaire doit louer le logement dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux. Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société civile immobilière, les associés doivent s'engager à conserver leurs parts pendant 6 ans au moins. L'obligation de location incombe à la société.

· la nature de l'opération de restauration. Les travaux engagés dans le cadre de la Loi Malraux doivent aboutir à une restauration complète de l'immeuble. Cette restauration ne doit donc pas être partielle. Il est en revanche inutile d'intervenir sur les parties de l'immeuble qui ne le nécessitent pas. Les travaux engagés doivent au préalable avoir fait l'objet d'une déclaration de travaux ou d'un permis de construire, après accord de l'architecte des Bâtiments de France (l'obtention d'une autorisation spéciale a été supprimée par l'ordonnance du 28 juillet 2005).

· l'initiative de l'opération.

Elle peut émaner de trois entités juridiques :

- le propriétaire de l'immeuble. Si l'immeuble n'appartient pas à un propriétaire unique, il doit y avoir un regroupement des initiatives individuelles sous la forme d'une association foncière urbaine ;

- les collectivités publiques et plus précisément l'Etat ou les collectivités territoriales ;

- d'autres organismes, le plus souvent mandatés par l'Etat ou les collectivités territoriales.

Si l'engagement de location ou les conditions de location ne sont pas respectées, l'administration fiscale prévoit la réintégration des déficits abusivement imputés, l'année où l'infraction a été découverte, et non l'année où le déficit a été constaté.

Sources

CGI, art. 156
CGI, art. 31-I,b ter
Ordonnance n° 2005-864, 28 juill. 2005
Instr. 5 août 2004, BOI 5 D-6-04

 

 

 

LOI DEMESSINE ZZR

Acquisition ou réhabilitation de logements locatifs de tourisme depuis 2005 - Demessine

L'investissement peut être réalisé par une personne physique ou par une société non soumise à l'IS. Le bénéfice de la réduction d'impôt est réservé aux contribuables dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Les contribuables fiscalement domiciliés hors de France peuvent bénéficier du dispositif dès lors que les revenus du logement sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers. 


Acquisition ou réhabilitation de logements locatifs de tourisme depuis 2005 - Demessine


 Cas particuliers
 
 Indivision
 L'acquisition par une indivision d'un logement ouvre droit à la réduction d'impôt si toutes les conditions prévues par la loi sont respectées. Chaque indivisaire peut pratiquer une réduction d'impôt calculée sur la quote-part correspondant à ses droits dans l'indivision de la valeur d'acquisition du logement et, le cas échéant, du montant des travaux de réhabilitation réalisés.
 En revanche, la mise en indivision du bien pendant la période d'étalement de la réduction d'impôt ou postérieurement, pendant la période d'engagement de location, entraînerait la remise en cause de l'avantage fiscal sous réserve de certaines exceptions.
 
 Démembrement
 La loi exclut expressément du dispositif les logements ou les titres dont le droit de propriété est démembré. Une exception à ce principe est toutefois prévue en cas de démembrement de propriété consécutif au décès de l'un des époux soumis à imposition commune.
 Multipropriété
 Les acquisitions en multipropriété, qui consistent à n'obtenir qu'un droit de jouissance pour des séjours limités, sont exclues du champ de l'avantage fiscal.
 
 Nature de l'investissement
 
 Pour les investissements réalisés du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2010, la réduction d'impôt s'applique à l'acquisition, directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS, :
 
 · d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement faisant partie d'une résidence de tourisme classée située :
 
 - dans une zone de revitalisation rurale (ZRR),
 
 - dans toutes les communes inscrites sur la liste concernée en France par l'objectif n°2 des fonds structurels européens situées dans des agglomérations n'excédant pas 5 000 habitants,
 
 - ou dans le périmètre d'intervention des établissements publics chargés de l'aménagement d'une agglomération nouvelle.
 

 · d'un logement achevé avant le 1er janvier 1989 faisant l'objet de travaux de réhabilitation et achevé dans les 2 ans qui suivent l'acquisition du logement faisant partie d'une résidence de tourisme classée située dans les stations classées en application des articles L. 133-11 et suivants du code du tourisme et dans les communes touristiques dont la liste est fixée par Décret. L'obligation de disposer d'un permis de construire pour bénéficier de la réduction d'impôt a été supprimée depuis le 1er janvier 2005.
 
 Conditions de la réduction d'impôt
 
 Pour bénéficier de la réduction d'impôt le propriétaire du logement doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins 9 ans à l'exploitant d'une résidence de tourisme.
 Lorsque le logement appartient à une société non soumise à l'IS les associés doivent en outre s'engager à conserver les parts jusqu'à l'expiration de l'engagement de location de 9 ans pris par la société.
 
 Note
 
 Le propriétaire du logement peut toutefois se réserver des périodes d'occupation de son logement à condition qu'elles n'excèdent pas 8 semaines par an.
 
 Les revenus provenant de la location du logement détenu directement ou par l'intermédiaire d'une société doivent être imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
 Enfin, le bénéfice de la réduction d'impôt est subordonné à l'hébergement par l'exploitant de la résidence de tourisme de travailleurs saisonniers.
 La location doit prendre effet dans le mois qui suit :
 
 - en cas d'acquisition d'un logement neuf, la date de l'acquisition ;
 
 - en cas d'acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement, la date de l'achèvement ;
 
 - en cas d'acquisition d'un logement en vue de le réhabiliter, la date de l'achèvement des travaux de réhabilitation.
 
 Si l'engagement de location ou de conservation des parts n'est pas respecté, la réduction pratiquée fait l'objet, sauf exceptions, d'une reprise au titre de l'année de rupture de l'engagement.
 
 Calcul de la réduction d'impôt
 
 La base de la réduction d'impôt est constituée :
 
 · pour les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, par le prix d'acquisition du logement majoré des frais afférents à l'acquisition (honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière et taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle n'est pas récupérée par le bailleur). Si les travaux ont été financés en partie à l'aide d'une subvention, la base de la réduction d'impôt est diminuée du montant de celle-ci ;
 
 · pour les logements acquis en vue d'être réhabilités, la base de la réduction d'impôt est constituée par le prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre, taxe de publicité foncière, droits d'enregistrement…) auquel vient s'ajouter le montant de l'ensemble des travaux supportés par l'acquéreur (y compris la quote-part relative aux parties communes), dès lors qu'à l'achèvement de ceux-ci, l'ensemble des performances techniques attendues est satisfait ;
 
 · pour l'acquisition par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés : la réduction d'impôt accordée à l'associé est calculée sur la quote-part du prix d'acquisition (défini ci-dessus) du logement par la société correspondant aux droits de l'associé.
 
 La réduction d'impôt est calculée sur le montant de l'investissement retenu dans la limite de :
 
 · 50 000 € pour une personne seule,
 
 · 100 000 € pour un couple soumis à imposition commune.
 
 Le taux de la réduction est fixé à :
 
 · 25 % du prix d'achat du logement en cas d'acquisition d'un logement neuf,
 
 · 20 % du prix d'achat du logement et des travaux de réhabilitation en cas de réhabilitation.
 
 La réduction d'impôt est accordée au titre de :
 
 · l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure,
 
 · l'année d'achèvement des travaux de réhabilitation en cas d'acquisition d'un logement en vue de le réhabiliter.
 
 Depuis le 1er janvier 2005, la réduction d'impôt s'étale sur 6 ans au maximum.
 La réduction est accordée au titre de l'année d'achèvement des travaux de réhabilitation ou d'acquisition des logements et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année à raison d'1/6ème des limites maximales de 50 000 € ou 100 000 €, puis, le cas échéant, pour le solde les 5 années suivantes dans les mêmes conditions.
 
 
 Attention
 
 Il ne peut être opéré qu'une seule réduction d'impôt à la fois.
 
 Exemple
 
 Un couple marié ayant acquis un logement neuf dont le prix est de 80 000 € en 2005 bénéficiera d'une réduction d'impôt de : 80 000 € x 25 % = 20 000 € qui sera étalée sur cinq ans dans les conditions suivantes : 4 167 € en 2005 ; 4 167 € en 2006 ; 4 167 € en 2007 ; 4 167 € en 2008 ; 3 332 € en 2009.
 Ce couple ne pourra bénéficier d'une nouvelle réduction d'impôt que pour un investissement réalisé en 2010.
 
 Non cumul
 
 Depuis le 1er janvier 2005 les travaux de réhabilitation déductibles des revenus fonciers sont éligibles à la réduction d'impôt. Toutefois, le contribuable qui en demande le bénéfice doit renoncer à la faculté de déduire ces dépenses pour leur montant réel ou sous la forme d'une déduction de l'amortissement, pour la détermination des revenus catégoriels.
 Les contribuables bénéficiant de cette réduction d'impôt ne peuvent pas bénéficier du régime micro-foncier.
 
 La réduction d'impôt n'est pas cumulable avec la réduction d'impôt pour investissement locatif dans une résidence hôtelière à vocation sociale.
 
 Remise en cause de la réduction d'impôt
 
 En cas de non-respect de l'engagement ou de cession du logement, la réduction d'impôt pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de celle de la cession.
 Lorsque l'investissement a été réalisé par un enfant à charge, l'engagement a été souscrit par le contribuable bénéficiaire de la réduction d'impôt au nom de celui-ci. Le non-respect de l'engagement par l'enfant à charge, même s'il intervient à une date où celui-ci n'est plus à la charge du contribuable, ou par son représentant légal, entraîne ipso facto la reprise de la réduction d'impôt accordée.
 
 Il en est ainsi notamment en cas de :
 
 · non-respect de l'engagement de louer le logement nu pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme (défaut effectif de location, interruption de location supérieure à celle admise (1 mois), utilisation du logement par son propriétaire supérieure à 8 semaines au cours d'une année)  ou de conserver les parts ;
 
 · cession du logement pendant la période couverte par l'engagement. La cession du logement entraîne, soit la résiliation du bail, soit sa transmission à l'acquéreur ; dans les deux cas, le cédant ne respecte pas son engagement de location ;
 
 · inscription du logement (ou des parts) à l'actif d'une entreprise individuelle au cours de la période de neuf ans ;
 
 · démembrement de la propriété du logement ou des parts pendant la période couverte par l'engagement, sous réserve de l'exception prévue en faveur du conjoint survivant ;
 
 · déclassement de la résidence de tourisme ou de défaillance de l'exploitant de la résidence (se trouvant dans l'impossibilité de poursuivre la location).
 
 Toutefois l'administration admet de ne pas remettre en cause la réduction d'impôt précédemment accordée lorsque le non-respect de l'engagement résulte :
 
 · de l'expropriation pour cause d'utilité publique de la résidence,
 
 · de l'invalidité correspondant au classement dans la 2ème ou la 3ème catégories,
 
 · du licenciement du contribuable ou de l'un des époux soumis à une imposition commune,
 
 · du changement de la situation matrimoniale du contribuable, sous certaines conditions,
 
 · du décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune,
 
 · du décès du contribuable célibataire, veuf ou divorcé. Les réductions d'impôt dont a bénéficié le contribuable avant son décès ne sont pas remises en cause. En revanche, aucune réduction d'impôt ne peut être accordée à ses héritiers, même si le décès est intervenu avant l'expiration de la période d'étalement de la réduction d'impôt.
 
 Déclaration n° 2042 C
 
 Les contribuables ayant effectué un investissement éligible en 2006 doivent inscrire : - ligne XC le montant des dépenses d'acquisition payées en 2006, - ligne XL le prix de revient du logement réhabilité. Ils doivent joindre à leur déclaration certains justificatifs. S'ils ont déjà bénéficié de cette réduction d'impôt sur leurs revenus de 2003 à 2005 , ils doivent reporter ligne XD les reports afférents aux acquisitions de logement en 2003 et ligne XF pour les investissements réalisés en 2004 ou 2005. Ces montants figurent sur l'avis d'impôt sur les revenus de 2002, 2003, 2004 ou 2005.
 
 Sources
 
 CGI, art. 199 decies E et 199 decies EA
 Loi n° 2005-157, 23 févr. 2005, art. 20
 Instr. 6 avr. 2006, BOI 5 B-14-06

 

 

                                 
 

 

 

 

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