A Dit:

"Tu réserveras un accueil chaleureux à tes clients"

"Tu guideras ton client à chaque étape de sa démarche"

"Tu informeras tes clients comme il se doit"

"Tu répondras à leurs exigences en temps et en heures"

"Tu donneras le meilleur de toi-même"

 

 

 

 

 

 

 


CONSEILS

 

CE QU’IL FAUT SAVOIR AVANT DE VENDRE OU D’ACHETER

 

VENTE ET ACHAT EN TROIS ETAPES

Préambule :

Acheter ou vendre un bien immobilier reste une  opération très importante qui comporte autant d’aspects affectifs que d’aspects techniques et juridiques.
Ces opérations d’achat ou de vente sont devenues de plus en plus complexes du fait d’une législation accrue et encadrant le processus de vente dans un formalisme contraignant.
C’est la raison pour laquelle, nous éditons ce petit guide, afin de vous assister dans ces processus.
Nous avons donc schématisé ces processus en 3 étapes importantes.

 

 

·  ETAPE 1 :

 

VENDRE PUIS ACHETER OU ACHETER PUIS VENDRE,

·  1-1 Vous avez décidez de vendre

·  1-2 Organiser la vente

·  ETAPE 2:

L'AVANT CONTRAT

·  2-1 Compromis ou promesse

·  2-2 Indémnité d'immobilisation

·  ETAPE 3:

ENTRE L'AVANT CONTRAT ET LA VENTE

 

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ETAPE 1

VENDRE PUIS ACHETER OU ACHETER PUIS VENDRE,

Dans la majorité des cas ce dilemme se pose, l’idéal est de pouvoir coordonner les deux opérations, mais cela est hélas très difficile.
Donc faut-il vendre en premier ou acheter en premier ?
Chacune des solutions a ses avantages et ses inconvénients.
Si vous décidez de vendre en premier, il faut vous attendre à devoir passer par une location à moins de vouloir vous retrouver à la rue.
Si vous décidez d’acheteravant de vendre, il faut vous attendre à devoir passer par un crédit relais, donc présentant certains risques.

NOTRE CONSEIL
Sachant qu’il n’existe pas de solutions parfaites, nous vous conseillerons le moindre des maux, c’est à dire vendre avant d’acheter. Cette solution pour nous plus sécuritaire, vous permet d’une part d’être dans une meilleure position pour négocier vis-à-vis des acquéreurs, d’autre part après avoir vendu vous connaissez avec précision le capital ré-investissable sans mauvaise surprise. Vous avez également la solution de pouvoir allonger les délais de disponibilité de votre bien, mais attention, ce choix peut dissuader certains acquéreurs, et vous mettre en position de négociation moins favorable.
La solution inverse (acheter puis vendre) est une sorte de défi avec de réelles inconnues que sont le capital final dont vous disposerez réellement, la durée de votre vente à venir donc les coûts induits par le crédit relais. Assez souvent on a vu par le passé des personnes ayant du vendre rapidement leur bien a un prix inferieur au prix marché pour des raisons purement économiques parfois désastreuse

1-1 VOUS AVEZ DECIDE DE VENDRE

Cette décision étant prise, vous arrivez à l’étape cruciale de la vente

La juste évaluation du bien
Nous considérons cette étape comme étant la plus importante du processus, car un bien surestimé risque de devenir rapidement invendable, avec les conséquences que cela comporte tant sur le prix final que sur les délais.
Par contre, il faut savoir qu’un bien sous estimé, outre le fait de dévaloriser votre capital, donc de limiter votre achat ultérieur, se vend parfois aussi mal qu’un bien surestimé et ceci par méfiance de l’acquéreur.

Il vous faut donc trouver le moyen de déterminer le juste prix
Actuellement, il existe pléthore de moyen d’estimer un bien (les miracles d’internet), vous retrouver de nombreux sites vous proposant diverses méthodes d’estimation  gratuites ou parfois payantes, et qui se réfèrent à des bases de données qui jusqu'à preuve du contraire n'ont jamais été la panacé. L’ensemble de ses moyens, qu’il soit proposés par des organismes tel des sites entre particuliers ou autres sites généralistes liés à l'immobilier , voir même par une profession des plus respectables tel les notaires, souffre tous du même défaut, qui est de se référer à des statistiques parfaitement incomplètes et considèrent qu’un bien peut s’évaluer au mètre carré !!!!!. et ceci sans avoir visité le bien en question !!!
A ce jour, aucun système ne peut remplacer l’analyse d’un professionnel  connaissant parfaitement le marché local, ainsi que la demande correspondante, et seul ce professionnel et uniquement après visite du bien pourra vous donner une estimation plus fiable.
Le professionnel capable de faire ce travail est l’agent immobilier du secteur.
Mais hélas comme tout système a un travers, et qu’il ne faut pas oublier qu’un agent immobilier « tout professionnel qu’il soit » est également un commercial, et il y a la un paradoxe, car ce professionnel doit dans un premier temps vous faire un travail pour lequel il ne sera pas rémunéré (l’estimation étant généralement gratuite) et travail pour lequel il n’aura peut être pas de retour en voyant le bien confié à un confrère, où de le retrouver en vente par particulier. De ce fait le professionnel à tendance à bâcler cette étape pourtant essentielle, en ayant  parfois tendance à trop écouter le client vendeur qu’il doit séduire pour obtenir le mandat, et ainsi par manque de discernement il sous évaluera votre bien, ou au contraire le surévaluera pour mettre le plus de chance de son côté.
La dernière solution étant de faire appel à un expert, qui lui vous fera une expertise détaillée et précise en toute indépendance car il ne s’occupera pas de la vente du bien expertisé, et ne réclamera pas un mandat de vente.
Par contre, contrairement à une estimation, l’expert se fait rémunérer pour sa mission.
Si vous optez pour la solution de l’expertise, il est nécessaire de vous adresser a un expert agrée par une chambre syndicale (ex CSEIF ou CEIF), car le titre d’expert n’étant pas protégé en France, contrairement à d’autres pays européens, nous trouvons des pseudo experts affiliés à une caisse de garantie ou assurance comme cela est obligatoire dans toute professions indépendantes, mais n’ont pas forcément les compétences nécessaires. ainsi nous voyons de plus en plus d'agents immobilier bardé d'un titre d'expert proposant donc des expertises tout en continuant d'essayer de vendre le bien expertisé par ses soins, et c'est à ce niveau qu'il y a contradiction avec l'indépendance essentielle à la profession d'expert.

NOTRE CONSEIL

Pour nous, et jusqu'à preuve du contraire, rien ne remplacera un vrai professionnel pour déterminer le juste prix d’un bien, mais afin d’éviter les mauvaise surprises, nous vous conseillons dans un premier temps de consulter les annonces comparables existantes sur internet, de même consultez les bases de données disponibles sur internet (base des notaires, du particulier, et d’autres sites)
Cette première approche vous donnera une première idée de la fourchette de prix (généralement assez large) dans laquelle se situe votre bien.

Dans un second temps, faites appel à deux agents immobilier, mais comme vous ne savez pas lequel sera le plus adapté pour estimer au mieux votre bien, essayez déjà de déterminer le plus sérieux par téléphone (pas toujours évident !!), évitez peut être les agents immobilier qui font plusieurs métiers en parallèles (vente, location, syndic, gestion, marchand de biens, promotion etc), on ne peut être performant dans toutes ces activités si différentes, c’est comme si vous demandiez à un médecin généraliste de diagnostiquer et soigner toutes les maladies particulières, sans n’avoir jamais recours à un spécialiste. Dans l’immobilier, rares sont ceux qui vous enverrons voir un confrère ou vous adresserons à un expert.
Lors de l’estimation faite par l’agent immobilier, méfiez-vous du professionnel qui essaye de trop vous faire parler et essaye de connaitre le prix que vous désirez, de même, méfiez-vous de celui qui vous donnera rapidement un prix à la louche.
Demandez une estimation écrite. Celle-ci doit être complète et justifiée.
Il arrive parfois que vous ayez deux prix différents malgré le sérieux apparent des professionnels, demandez leur des précisions, sur leurs méthodes d’estimations, et méfiez-vous des réponses du style : (« cela fait X années que je suis sur le secteur », » nous sommes reconnus depuis de nombreuses années », « nous effectuons beaucoup de ventes dans notre ville », » je connais le marché », « à un prix plus bas vous n’avez pas besoins de nous pour vendre », « je vous vends votre bien dans tel délais ou je change de métier »  etc..)
Ces réponses ne sont pas des réponses qui justifient le prix d’un bien, fiez-vous plutôt au professionnel qui vous expliquera ce qu’il a retenu comme éléments pour déterminer son prix, tel le type de construction, la vétusté des éléments (gros œuvres et équipement), les éléments précis et justifiés de comparaison etc.., Il vous fera peut être moins plaisir, mais par contre vous saurez qu’il a fait son travail avec sérieux et précision, et il y a de forte chance qu’il soit aussi sérieux pour la vente (Même si vous décidez de vendre à un prix légèrement supérieur à son estimation)

Cette étape étant réalisée il vous faut :

 

Choisir le mode de mise sur le marché

1-2-1 La vente de particulier à particulier
Si en France ce mode reste encore très développé (environ 30 à 50 % des ventes selon les diverses études publiéeset sous réserve) et ceci à l’inverse de nombreux autres pays, il ne faut surtout pas sous-estimer les contraintes de ce choix qui vous demande une très grande disponibilité et une forte motivation.
Savoir rédiger, passer et renouveler les annonces, répondre aux nombreux appels téléphoniques, faire visiter le bien, parfois plusieurs fois au même acquéreur, savoir répondre aux questions les plus diverses, faire le tri entre les offres sérieuses et celle moins sérieuses, savoir négocier au mieux, constituent un vrai métier.

1-2-2La vente par un professionnel
Celui-ci exécutera toutes les démarches nécessaires, il saura valoriser votre bien, cibler au mieux les candidats et séparer le bon grain de l’ivraie.

NOTRE CONSEIL

Sachant que près de la moitié des ventes sont réalisées par le particulier, ce qui implique que l’autre moitié est réalisée par un professionnel.
Sachant également que le professionnel possède une part de clientèle captive, et ne sachant pas ou se trouve votre acquéreur idéal, vous pouvez mettre votre bien en vente en utilisant les deux système, mais attention, nous vous conseillons de ne choisir que deux ou trois professionnels maximum et d’indiquer le même prix dans tous les cas

1-2-3 Constituer un dossier complet

Afin d’optimiser la vente, il est nécessaire de constituer le dossier de votre bien de façon à pouvoir répondre rapidement aux acquéreurs, le rassurer, , accélérer ainsi le processus, en évitant les zones d’ombres et éviter également des déconvenues après avoir reçu une offre qui peut se terminer par une renégociation voir un désistement de dernier moment.
Les documents à réunir sont nombreux mais essentiels.
Ils concernent tout aussi bien les éléments permettant de matérialiser votre bien, de répondre aux interrogations juridique ou d’urbanisme, que des informations sur le bien lui-même, sous forme de diagnostics.
La liste des diagnostics nécessaires sont très facilement disponible sur internet.

1-2-4 Choisir le type de mandat :

Il existe plusieurs types de mandat

Le mandat exclusif :

Vous donnez l’exclusivité de la vente à un seul professionnel, avec ce type de mandat, généralement le professionnel est plus impliqué et s’investira mieux pour vendre. Par contre il vous faut bien choisir le professionnel car vous ne pourrez résilier le mandat qu’après une période initiale (généralement 3 mois)

Le mandat co-exclusif

Ce mandat vous permet de diversifier un peu en sélectionnant un second professionnel
pour ce type de mandat l’idéal est de donner  l’exclusivité à une seule agence avec une convention de délégation, vous conservez ainsi un seul interlocuteur, une politique de vente cohérente, mais votre bien est proposé dans plusieurs agences de façon régulés.

Le mandat simple

Ce mandat vous permet de commercialiser par autant de professionnels que vous désirez, attention toutefois de ne pas trop multiplier le nombre d’intermédiaires car commercialement cela va fragiliser l’offre, démotiver les professionnels, et dévaloriser votre bien aux yeux des acquéreurs.

1-2-5 Effectuer une évaluation précise de votre capital restant.

Selon le cas vous pouvez être soumis à l’impôt sur les plus values, à des droit de succession, être soumis à la TVA, être dans le cadre d’une liquidation partage, être soumis à un redressement d’ISF s’il y avait sous évaluation précédemment.
Vous pouvez vous rapprocher d’un notaire, d’un fiscaliste, ou d’un agent immobilier qui vous fera un compte détaillé.

NOTRE CONSEIL

Du point de vue de l’acquéreur, la question la plus importante est de connaître parfaitement son plan de financement.
Donc il ne faut pas oublier que le prix global de l’achat doit être augmenté des droits de mutation (variables selon le prix), des frais d’agence s’ils sont mis à votre charges, des frais liés au prêt.(frais de dossier, frais d’hypothèque ou de Privilège de prêteur de deniers) les coûts des travaux si nécessaire, les remboursement prorata temporis de la taxe foncière, et dans le cas d’achat en copropriété, les remboursement de charges en cours ainsi que l’avance sur charge (généralement 1 trimestre de charges) qui vous sera remboursé lors de la revente du bien acheté.

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L'AVANT CONTRAT

Une fois qu’acquéreur et vendeur ont trouvé un accord, il est nécessaire de le formaliser par écrit. La signature de cet avant contrat est un élément essentiel de l’opération, car il fixe presque définitivement le cadre juridique et les conditions liés à cette opération.
D’où l’intérêt majeur de le rédiger avec l’assistance et les conseils d’un professionnel de l’immobilier.
Et ceci est d’autant plus vrai lorsqu’il s’agit d’opérations complexes telle une vente de terrain à bâtir, d’une propriété importante, ou d’un bien présentant des difficultés juridiques complexes.

 

Il existe 2 types d’avant contrat : la promesse unilatérale de vente, ou le compromis de vente.
Les deux contrats ont leurs avantages et leurs inconvénients

Dans la promesse, c’est uniquement le vendeur qui s’engage de manière irrévocable, et l’acquéreur ayant de son côté l’option d’acheter ou de ne pas acheter jusqu'à la levée d’option.
Avant cette levée d’option, l’acquéreur garde la possibilité de ne pas finaliser l’opération, à condition de régler au vendeur l’indemnité prévue au contrat (généralement fixée entre 5 et 10 % du prix d’acquisition.) mais il ne sera jamais contraint d’acheter.

Dans le compromis, les deux parties sont engagées, un compromis vaut vente aux termes du code civil, l’acquéreur est donc obligé d’acheter sauf si une conditions suspensive n’est pas remplie (d’où l’importance de se faire assister par un professionnel pour la rédaction).
En cas de refus de l’acquéreur, celui-ci s’expose à des dommages et intérêts mais peut se voir également contraint d’avoir à réaliser la vente donc d’en payer le prix.
Ce type de contrat laisse donc moins de liberté aux deux parties, mais il a l’avantage de retirer tout doute sur la finalisation de l’opération.

En règle générale, les agents immobiliers utilisent le plus souvent les compromis, en ce qui concerne les notaires, cela dépend des régions et habitudes, sachant que sur Paris les notaires privilégient plus la promesse, et en dehors de Paris, les notaires privilégient plus le compromis.

A la rédaction de l’avant contrat, il va être stipulé que l’acquéreur, afin de marquer son engagement, versera une somme appelée indemnité d’immobilisation ou dépôt de garantie selon le type de contrat, l’usage est de verser 10 % au maximum du prix d’acquisition, mais quand on arrive dans des montants importants, ou pour des raisons de disponibilités immédiates, il est de plus en plus fréquent que les parties se mettent d’accord pour ne verser que 5% du prix, dans ce cas il est généralement prévu que l’acquéreur s’engage à verser le solde sur simple demande en cas de fautes de sa part.
La somme versée est encaissée par le notaire et déposée sur un compte séquestre puis ventilée le jour de la vente définitive.
En cas de non réalisation d’une condition suspensive, bien évidement cette somme est intégralement restituée. Par contre si l’acquéreur est fautif cette somme sera versée au vendeur.

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ENTRE L’AVANT CONTRAT ET LA VENTE DEFINITIVE

En cours de cette période, les parties doivent effectuer certaines démarches en vue de permettre la bonne réalisation de l’opération.

CÔTE ACQUEREUR

L’acquéreur doit effectuer les démarches nécessaires pour lever les conditions suspensives qui ont étaient stipulées à son profit dans l’avant contrat.
Il s’agit principalement de l’obtention de son financement, voir des autorisations d’urbanisme indispensable à la réalisation de son projet.
Il est impératif que l’acquéreur respecte les délais précisés dans l’avant contrat sous peine de se mettre en défaut et de ne pas pouvoir invoquer la non réalisation d’une condition suspensive.

Outre les démarches liées aux conditions de l’avant contrat, il ne faut pas oublier les démarches pratique, liées au futur changement de domicile, tel : déménagement, changement d’adresse auprès des divers organismes, résiliation d’abonnement, résiliation d’assurance ou transfert, inscription aux écoles etc…)

Pour le jour de la vente, l’acquéreur  doit fournir un chèque de banque, ce qui est impératif, ou à défaut faire effectuer un virement directement sur le compte de la caisse des dépôts et consignation du notaire. Donc il est important de le prévoir suffisamment tôt de façon à ce que le paiement soit là pour le jour de la signature, faute de quoi, le notaire ne pourra réaliser la vente.
En cas de prix payé par un prêt bancaire assorti d’une garantie hypothécaire, c’est le notaire qui s’occupe du déblocage des fonds, par contre si le prêt n’est pas assorti d’une garantie hypothécaire, c’est à l’acquéreur de faire les démarches nécessaires auprès de sa banque suffisamment tôt.

 

CÔTE VENDEUR

De son côté, le vendeur, n’a généralement pas de démarches liées à l’avant contrat à effectuer, sauf parfois en ce qui concerne la conformité des réseaux dont il a généralement la responsabilité.
Par contre au même titre que l’acquéreur, il lui faut effectuer les démarches liées au changement de domicile.

 

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CÔTE NOTAIRES

Généralement nous retrouvons deux notaires en charge du dossier, le notaire choisi par l’acquéreur, et le notaire choisi par le vendeur, qu’il y ai un ou deux notaires les frais liés a l’acquisition supportés par l’acquéreur, restent identiques.

Mais en fait, quel notaire va rédiger l’acte définitif et recevoir les signatures des parties ?
Ceci est fonction des règles de la profession, et variable selon les chambres des notaires.
En règle générale, le notaire vendeur va constituer le dossier et le transmettre au notaire acquéreur, qui rédigera l’acte définitif.
Pour constituer le dossier, le notaire en charge de celui-ci devra effectuer de nombreuses démarches (que nous ne détaillerons pas ici) auprès des divers organismes concernées

 

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POUR LE JOUR DE LA SIGNATURE

Avant de venir au rendez vous de signature, et afin d’éviter toutes mauvaises surprises tel :
un bien non libéré, non vide de ses meubles (sauf meubles prévus a l’avant contrat) et objets encombrants, ou d’un bien détérioré suite à une dégradation volontaire, ou par exemple un dégât des eaux survenus récemment et non réparé, nous vous conseillons fortement de visiter le biens la veille ou juste avant le rendez-vous de signature de façon à vous assurer de tout ceci, et vous en profitez pour effectuer avec votre vendeur un relevé contradictoire des divers compteurs du logement (eaux, gaz, électricité…)
Il est important de savoir qu’un bien peu se décomposer en deux parties, la partie dite immobilière et la partie mobilière.
La partie mobilière concerne principalement les meubles meublant, et sauf accord entre les parties prévues à l’avant contrat, le bien doit être vide de ses meubles.
La partie immobilière concerne principalement le bien lui-même et les éléments permettant le fonctionnement normal, ce qui implique qu’un vendeur peut (sauf accord) retirer tout ce qui est assimilé à des éléments décoratifs, tel lustres, appliques, miroirs etc, mais par contre ne peut vous retirer (sauf accord particulier) les meubles ou éléments qui sont « immeuble par destination » (éléments fixés à la maçonnerie, ou considérés comme difficilement démontables)
Ainsi le vendeur peut retirer les lustres et appliques, mais doit impérativement vous laisser les fils électriques (non coupés) avec une douille et ampoule à l’extrémité. il ne peut retirer par exemple un manteau de cheminée mais peut retirer la plaque de cheminée au fond du foyer, il ne peut non plus retirer les boutons de portes, ou démonter un meuble vasque ou emporter sa robinetterie de luxe ou la remplacer par une robinetterie de piètre qualité, par contre il peu emporter ses tringles à rideau et ses voilages.

Ne pas oublier les chèques de banque comme indiqué précédemment, ne pas oublier également son carnet de chèque pour effectuer les divers remboursements demandés le jour de la vente.

 

 

NOTRE AGENCE RESTE A VOTRE ENTIERE DISPOSITION POUR VOUS CONSEILLER ET ESTIMER VOTRE BIEN SELON DES METHODES RIGOUREUSES ET RECONNUES

 

                                                                                                                                                                 
 

 

 

 

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